□ 玉溪新闻网讯（记者 龙伟）

    第四套？居然到了第四套！算上因单位集资建房等名目而产生过的房贷记录，如果周先生再贷款买房，他就将被课以购买第四套住房的惩罚性贷款政策了——首付50％。

    这就是第二套住房新政实施后周先生面临的困境。目前，玉溪市各家银行已经开始执行第二套房贷政策。新政策能否达到预期效果，仍有待观察，但房贷政策越收越紧、风声鹤唳时，无论是银行还是购房者都小心翼翼，紧张的气氛下似乎又多了一分平静。

    房贷政策声声紧

    去年9月27日，央行联合银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理通知》（下称《通知》），将第二套住房的首付比例提至40%（比原来上浮10%）以上，贷款利率在基准利率的基础上上浮10％，同时贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，但该通知对于第二套住房界定不明确。时隔不到3个月，12月11日央行与银监会又联合发布“漏洞补丁”——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》）。《补充通知》不仅对第二套住房给出了更严格的定义，对第二套住房也采取了更为严厉的房贷政策。

    交通银行个人金融业务部经理潘文强表示，按照《通知》，对已经还清住房贷款和使用住房公积金贷款的人，再到银行申请住房贷款时，并不执行第二套房贷政策。但根据之后的《补充通知》，只要在央行征信系统中查到贷款申请人贷款买过房，不管贷款是否还清，也不管是住房公积金贷款还是商业性住房贷款，都将被提高首付比例和贷款利率。同时，《补充通知》以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，也就是说以丈夫名义贷款买过房，再以妻子或未成年子女名义贷款买房的，也执行第二套房贷政策。

    没有发挥作用的“过滤器”

    只要贷款买过房，再申请贷款买房就执行第二套房贷政策，这显然抑制了那些因住房面积小而想再买房以改善住房条件的人的合理需求。也正是因为这点，《补充通知》在是否执行第二套房贷政策上还规定了这么一条：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

    记者采访时发现，这一旨在“过滤”掉那些合理需求的“过滤器”政策并没有真正发挥作用。按《补充通知》的规定，不执行第二套房贷政策的条件是：贷款申请人提供的当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭人均住房面积低于统计部门公布的上年度当地人均住房面积平均水平。潘文强就此表示，他并不知道玉溪市城镇居民人均住房面积。同时，银行该采信的人均住房面积到底由哪个部门，根据什么规则，通过什么流程提供，也没有接到有关说明和规定，所以交通银行玉溪分行采取的是只要在央行征信系统中查到贷款买房记录，就执行第二套房贷政策。

    被套住的银行和房贷需求

    在接受采访时，各家银行都表态将严格执行有关通知规定。就目前的气氛来看，这个“严格”似乎比监管部门第二套房贷政策还要紧。因为缺乏详细可行、具有可操作性的标准和方案，通过衡量家庭人均住房面积来“过滤”合理需求的条款无法发挥作用，各家银行采取了只要贷款买过房就执行第二套房贷政策或者暂缓办理这类贷款的办法，这显然比监管层的规定苛刻。根据玉溪市统计局公布的调查数据，截至2007年6月份，我市城镇居民人均住房面积达39.49平方米。按三口之家计算，只要家庭住房总面积小于118.47平方米的，再申请住房贷款，依然可以享受较优惠的首套自住房贷款政策，但现在去贷款则会被执行第二套房贷政策。

    银行如此谨慎不是没有道理。央行、银监会在《补充通知》发布后答新华社记者问时就表示，将密切关注《通知》和《补充通知》的执行情况，严格处罚违反规定的有关机构和人员。枪打出头鸟，没有人愿意因执行标准宽松而被惩戒。而且，在整个宏观经济背景上，去年12月5日闭幕的中央经济工作会议定今年实施从紧的货币政策，不到20天央行就宣布上调一年期存款利率0.27个百分点和上调存款准备金1个点，足见收紧信贷政策的决心。一位银行业人士表示，如果调控达不到预期效果，监管层甚至可能进行信贷总量控制，也就是规定一家银行只许发放一定金额的贷款，贷完就不能再贷。

    房贷需求似乎也被暂时“凝固”了。对于已经贷款买过房，想买一套更大房子的人，因为有关政策实施还不到一个月，情况依然不够明朗，加上时至年终岁尾，观望成了明智的选择。而没有买过房的人，也倾向采取“等”的办法。参加工作不到两年的曹小姐就开玩笑似地说：“咬咬牙，努努力，一步到位，省去以后再换房的麻烦事。”

    套不住的房价

    第二套房贷新政能否套住不断上涨的房价？目前来看，似乎开始有房地产投资“客”承受不住压力了。广东发展银行玉溪支行零售业务部经理陈从寿告诉记者，拥有三四套房子的客户现在已经开始出现卖掉房子提前还款的情况了。但潘文强表示，提高第二套房贷首付比例和利率对于那些在政策实施之前已经办理了第二套甚至更多套房贷的人并没有影响，之所以出现这种情况，更可能是受央行去年内六次加息、还贷压力增加的影响。

    潘文强同时表示，房价短期内可能回落，但幅度不会很大，因为决定房价上涨的主要因素并不会随第二套房贷新政的出台根本改观。在住房的供求方面，第二套房贷新政可能会抑制一部分投资性需求，但对住房的刚性需求不可能因此减少，不管房子价格和房贷政策如何，要买房的人还是要买房，因为没有住的或者住的条件不好。玉溪市统计局去年公布的一篇题为《玉溪市1-9月房地产开发投资分析》的调查一定程度上为这种说法提供了注脚。该调查称，我市房地产市场供需状况发生明显变化，总体显示为供小于求，房地产消费需求旺盛，甚至出现了居民抢购商品房的空前状况。决定房价的另外一个主要因素是土地价格：如果房地产开发商拿到手的土地价格不降低，开发出来的房子的价格就难以大幅度下降，而土地价格下降的前景并不乐观。一方面，长期来看土地将变得越来越稀缺；另一方面，掌握土地者是否愿意降低土地价格？

编辑：梁晨曦